간주임대료 임대사업자 계산하기 - 소득세, 분리과세, 주택수

임대소득에 있어서 간주임대료가 적용되는 것과 적용되지 않는 것은 세테크에서 큰 차이를 줍니다. 간주임대료 적용조건을 파악하고 최대한 절세하는 방향으로 가야하는데요. 오늘 간주임대료에 대해서 소득세, 분리과세, 주택수에 따져서 계산법을 아라보겠습니다.

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[목차]

1. 간주임대료의 의미, 적용되는 조건
2. 간주임대료 임대사업자 계산하기 - 상가, 주택수
3. 소득세 간주임대료 신고하기, 분리과세, 종합과세

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1. 간주임대료의 의미, 적용되는 조건

 

주택임대 소득에 대한 세금은 다양한 요소를 고려하여 계산됩니다. 이 중에는 월세 수입 뿐만 아니라 간주임대료라는 개념도 포함되어 있습니다. 간주임대료란, 임대인이 받은 보증금을 은행에 예치한 금액으로 간주하고 이를 임대소득으로 산정하는 것을 의미합니다.

 

세금 계산시에는 보증금을 간주임대료로 취급하며, 이를 세금에 포함시킵니다. 이 간주임대료는 최근 2.9%로 인상되었습니다. 간주임대료가 세금으로 산입되는 경우는 주로 3주택 이상을 소유하고 있으며, 그 합계액이 3억원 이상인 경우입니다. 이러한 경우에는 2023년에 3주택을 보유하였다면, 2024년부터 간주임대료를 적용하여 세금을 계산합니다.

 

이러한 임대소득에 대한 세금은 주택임대소득에 월세와 간주임대료가 포함되어 계산되므로, 필요경비를 꼭 산입해야만 합니다. 이렇게 해야만 세금공제를 받을 수 있습니다. 필요경비에는 취득세, 재산세, 관리비, 공과금, 수수료 등이 포함됩니다. 이외에도 복식장부를 이용하면 세금을 더욱 줄일 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

 

 

또한, 고가주택이나 다주택자의 경우에는 세금관리에 더욱 신경을 써야 합니다. 특히 3주택 이상을 보유한 경우에는 보증금만을 받고 있다 해도 간주임대료로 계산되므로 세금 관리에 주의해야 합니다.

 

 

2. 간주임대료 임대사업자 계산하기 - 상가, 주택수

 

임대주택뿐만 아니라 상가부분도 간주임대료 계산에 포함됩니다. 예를 들어, 현재 보증금을 은행에 예치했다면, 그 이율이 1.2%이므로 보증금이 5천만원이라면, 60만원이 간주임대료로 계산됩니다. 그러나 2023년에는 이율이 2.9%로 오르므로, 간주임대료 부분에 대해 이해하고 준비하게 됩니다.

 

주택의 경우, 3채 이상부터 간주임대료를 계산하지만, 상가의 경우는 부가세 과세대상에 상관없이 간주임대료를 계산합니다. 상가와 주택의 면적 비율에 따라 과세여부도 달라질 수 있습니다. 주택 면적이 큰 경우에는 주택으로, 상가 면적이 큰 경우에는 상가로 과세됩니다. 이 정보는 건축물대장에 기재되어 있습니다.

 

상가를 대출로 구매하고 월세로 대출금을 상환하는 경우, 종합소득세나 부가가치세 부담이 클 수 있습니다. 이런 경우, 이자납입내역서를 제출하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 신용카드 내역서 등 공제 가능한 항목을 세무사 또는 홈택스에 제출하여 공제를 받을 수 있습니다.

 

 

간주임대료 계산

간주임대료 계산하는 법

간주임대료의 이율 변동도 주목해야 합니다. 예를 들어, 현재 예금 이율이 1.2%이지만 내년에는 2.9%로 상승합니다. 그리고 보증금 3억원을 초과하는 부분에 대해 간주임대료가 부과됩니다. 따라서 5억원의 보증금이 있는 경우, (5억원 - 3억원) x 60% x 1.2%로 간주임대료를 계산할 수 있습니다. 간주임대료 계산기를 이용하면 예상 세금을 빠르게 계산할 수 있습니다.

 

간주임대료 계산기를 이용해 계산하기

 

3. 소득세 간주임대료 신고하기, 분리과세, 종합과세

 

3억원을 초과하지 않는 한 주택을 공동으로 소유하더라도 1주택으로 간주한다는 것은 중요한 점입니다. 간주임대료를 계산할 때는 해당 주택의 수와 가격이 이미 제시된 기준에 부합하는지 확인해야 합니다.

 

임대소득을 환산한 후, 3주택 이상이거나 총 가격이 3억원 이상인 주택을 보유하고 있는지 확인해야 합니다. 그런 다음 연간 소득을 계산하고 소득세를 납부하면 됩니다.

 

3주택 이상을 보유하면서 월세 수입이 2천만원 이상인 경우, 분리과세 또는 종합과세 중에서 선택할 수 있습니다. 분리과세를 선택하면 임대사업자로 등록했는지 여부에 따라 세금이 달라집니다. 임대사업자로 등록하지 않은 경우 필요경비율은 50%, 기본공제금액은 200만원입니다. 그러나 임대사업자로 등록한 경우 필요경비율은 60%, 기본공제금액은 400만원입니다.

 

 

종합과세의 경우에는, 총액에 따라 6%에서 42%의 세율이 적용됩니다.

 

또한, 근로소득 외에 금융소득이나 임대소득 등의 기타 소득이 3400만원 이상이면 건강보험료가 증가하기 때문에 이를 고려하여 장부를 작성하는 것이 중요합니다.

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