상가 권리금 특약사항 때문에 고생하시는 분들 계실겁니다. 특약사항은 조건이 합당하지 않으면 상가임대차보호법에 의하여 무시할 수 있습니다. 권리금 특약사항에 대해서 계산할 때 고려해야 할 요소, 세금공제 범위 등 여러가지를 알아보겠습니다.
[목차]
- 상가 임대사업자 권리금 계산 어떻게 하나?
- 상가 권리금 특약사항 효력있나?
- 권리금에 대한 세금과 공제
1. 상가 임대사업자 권리금 계산 어떻게 하나?
권리금은 기본적으로 영업권을 나타냅니다. 권리금의 가치를 평가하는 데는 두 가지 주요 방법이 있습니다
- 주변 상업 지역의 권리금 가치를 비교 분석합니다.
- 현재 상가의 위치, 상업 환경, 업종, 계약 기간, 영업 수익 등을 고려하여 가치를 산정합니다.
상가 권리금에 대한 정확한 계산 공식은 없지만, 얼마나 많은 고객이 귀하의 상점을 통해 이 장소로 유인되고 얼마나 상업 환경이 발전했는지가 결정적인 요인이 됩니다.
새로운 임차인이 인정할 만한 가치를 확립하려면 상업 환경 분석을 철저히 수행하고 다른 상업 환경에서 얼마의 권리금이 수여되었는지 비교하는 것이 중요합니다. 권리금을 참조할 수 있는 웹사이트가 있으며, 이 중에는 점포라인, 상가114, 네이버 부동산 등이 있어 주변 상업 환경을 검색하는 데 유용합니다.
또한 국토교통부는 권리금의 가치를 적절하게 인정하도록 표준 권리금 계약서를 제공합니다. 이 계약서는 임차인과 계약 체결 시 참조하고 첨부하면 됩니다.
2. 상가 권리금 특약사항 효력있나?
상가 임대차보호법은 단순한 계약서 상의 권리금 금지 특약사항이 세입자의 권리금 반환을 방해하지 못하도록 강력하게 보호하고 있습니다. 이는 강행규정으로 계약서의 내용보다 우선합니다.
그러나 특약사항이 적용되는 경우도 있습니다. 임대인과 세입자가 권리금 포기에 대해 별도의 보상을 합의했거나, 임대차 계약 체결 전에 세입자가 권리금을 받을 수 없는 상황(재건축이나 철거 등)을 명확히 지정했을 경우, 권리금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
따라서 임대차 계약을 체결할 때 이러한 사항을 주의 깊게 살펴봐야하며, 임대료가 비교적 저렴한 경우에는 특약사항이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 새로운 세입자로부터 권리금을 받은 후 권리금 반환을 방해하려 한다면, 권리금 반환 소송을 진행할 수 있습니다.
권리금의 가치는 매우 다양하므로 갈등이 발생하기 쉽습니다. 이에 따라 무료 법률 상담이나 변호사와의 상담을 추천드립니다.
소송에서 권리금의 가치를 결정할 때는 법원이 감정평가를 통해 산출한 금액과 신규 세입자와의 계약에서 산출한 권리금 중 더 낮은 금액을 기준으로 판단합니다. 이 사실을 잘 기억해두시면 소송에서 더 유리한 위치에 있을 수 있을 것입니다.
3. 권리금에 대한 세금과 공제
상가 권리금은 새로운 세입자로부터 받는 이익의 일부로서, 종합소득세에서 기타소득으로 간주됩니다. 하지만, 수익의 60%는 필요경비로 인정되므로 실제로는 권리금의 40%만이 기타소득에 포함되어 세금을 계산합니다.
상가 권리금을 받는 사업자는 먼저 원천징수액 8.8%를 세금으로 납부해야 합니다. 모든 세금이 최종적으로 계산된 후, 세금이 이미 지급한 금액보다 작으면 차액을 환급받을 수 있습니다.
예를 들어, 올해에 계약을 체결했다면, 그 다음해 5월에 종합소득세를 납부할 때 권리금에 대한 세금도 함께 계산하면 됩니다. 일반 사업자인 경우에는 권리금을 장부에 기록해야 합니다.
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