가로주택정비사업은 일반 재개발사업과 다르게 빠른 편입니다. 그만큼 자격조건이 제한적인데요. 오늘은 가로주택정비사업 분담금과 자격요건, 절차에 대해서 알아보겠습니다.
[목차]
- 가로주택사업 뜻과 자격조건
- 재개발 분양권 가로주택정비사업도 가능한가?
- 재개발 가로주택정비사업 분담금과 절차
1. 가로주택사업 뜻과 자격조건
가로주택정비사업은 규모가 1만제곱미터 미만으로 작고, 정비기본계획, 정비구역, 조합설립과 같은 과정이 생략되므로, 재개발, 재건축에 비해 빠르게 진행되는 소규모 주거환경 개선사업입니다. 평균적으로 이 사업은 3~4년 안에 완료됩니다.
조합은 조합설립 인가를 구청장에게 받아 사업을 진행하거나, 조합원 과반수의 찬성을 얻어 SH나 LH와 함께 사업을 진행합니다. 이 과정에서 토지 또는 건물 소유지의 80% 동의와 2/3 이상의 동의가 필요합니다.
기존 토지 또는 주택 소유자는 가액 범위 내에서 최대 2개의 주택을 얻을 수 있으며, 그 중 하나는 전용면적 60제곱미터 이하로 제한됩니다. 또한, 이 주택들에는 3년간의 전매제한이 걸려 있습니다.
가로주택정비사업을 위한 조건
- 사업구역은 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 13000제곱미터 미만의 가로구역이어야 하며, 통과도로가 없고 사업시행구역은 1만제곱미터 미만이어야 합니다.
- 사업구역 내의 노후건축물 또는 불량건축물은 전체의 2/3 이상이어야 합니다.
- 사업구역 내의 기존 주택은 단독주택이 10호, 공동주택이 20세대, 또는 그 이상이어야 합니다.
재개발이나 재건축 사업은 1인당 1주택을 제공하지만, 가로주택정비사업은 2주택까지 제공 가능하며, 그 중 하나는 60제곱미터 이하의 작은 주택입니다.
조합원이 분담금을 통해 자금 부족을 보충하여 필요한 주택 수를 확보할 수 있습니다. 가로주택정비사업은 재개발보다 빠르게 진행되고 요구되는 조건이 상대적으로 간단하여 적용 가능한 경우가 많습니다. 또한, 정부에서는 부족한 분담금 대출이나 지원하는 정책도 있기 때문에 알아보는 것도 좋습니다.
2. 재개발 분양권 가로주택정비사업도 가능한가?
가로구역이란 도로와 시설에 의해 둘러싸인 지역을 지칭하며, 사업시행구역은 주택정비사업이 진행되는 특정 영역을 의미합니다. 이 가로구역의 크기는 13000제곱미터 미만이어야 하며, 해당 구역이 가로주택구역에 적합한지는 지적도를 통해 확인할 수 있습니다.
토지나 주택의 소유자는 분양권을 우선적으로 획득할 수 있습니다. 이후 조합원들의 이익을 고려하여 나머지 분양권은 공모를 통해 배분됩니다. 가로주택사업은 주택과 토지 소유자들만의 동의로 조합원이 구성되고 사업이 진행되므로, 상대적으로 빠른 시간 내에 사업을 시작할 수 있습니다.
분양신청을 하지 않은 조합원은 현금으로 청산받게 됩니다. 이는 감정평가액을 기준으로 진행되며, 공공사업자인 경우는 감정평가액으로 지정된 금액을 받게 됩니다.
토지나 주택을 소유하지 않는 사람들은 투기과열지구와 같은 규제지역에서는 조합원 지위를 구매하여 양도받는 것이 금지되어 있습니다. 그러나 비규제지역에서는 조합원 지위를 양도받을 수 있습니다. 이 경우, 조합이 구성되기 전에 이미 가입해 있어야 하는 것이 중요합니다.
3. 재개발 가로주택정비사업 분담금과 절차
분담금은 보통 시공사 입찰 과정에서 결정되며, 대개 소유하고 있는 주택이 하나라면 땅값의 상승으로 인해 분담금이 발생하는 것이 일반적입니다.
가로주택사업의 경우, 대부분 공공시행자가 참여하기 때문에 감정평가가 상대적으로 낮게 설정되며, 이로 인해 현금청산을 선택하게 될 경우, 미래 가치를 고려했을 때 큰 손해가 발생할 수 있습니다. 또한, 현금청산 후 다른 집으로 이동하는 것도 어렵습니다. 왜냐하면 주변 집 값에는 이미 분담금이 반영되어 있기 때문입니다.
현금청산 외의 선택지로는 분담금을 부담하고 주택을 받는 방법이 있습니다. 분담금을 내기에 부족한 경우, 제1금융권 대출이나 정부 지원 담보대출을 활용할 수 있습니다. 정부 지원 정책은 중도상환수수료가 없고 최저금리를 제공하므로, 해당 조건에 맞는다면 이를 활용하는 것이 바람직합니다.
분담금은 일반적으로 계약금의 10%를 빠르게 납부해야 하며, 잔금은 대출을 받아서 3~5개월마다 한 번씩 납입해야 합니다. 그리고 조합원분양계약서를 체결하면 됩니다.
만약 대출이 전혀 이루어지지 않거나 이자를 부담할 수 없는 상황이라면, 현금청산이 선택할 수 있는 방법이지만, 부동산 가격이 상승한 현재 상황에서 이는 쉽지 않은 선택이 될 수 있습니다.
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