옛날 집 같은 경우 무허가나 무등기인 주택도 많습니다. 혹시나 무등기, 무허가주택을 상속받았거나 거래하게 된다면 따져봐야할 것들을 정리해보겠습니다. 세금문제부터 주택수포함여부도 중요합니다.
[목차]
- 무허가주택은 주택수에 포함될까?
- 무등기, 무허가주택 양도소득세 어떻게 될까?
- 무등기,무허가주택 매매시 주의할 점은 무엇인가?
1. 무허가주택은 주택수에 포함될까?
무허가주택 역시 주택 수에 포함되는 것을 알아두시는 것이 중요합니다. 하지만 장기보유특별공제에서는 제외되므로, 이는 세금율이 상승하는 결과를 가져옵니다.
등기가 가능하며, 이전에 거주했던 사실이 인정될 경우, 이는 소급효과를 통해 인정받을 수 있습니다. 따라서, 일시적으로 2주택을 보유한 상황에서도, 해당 주택은 주택 수에 포함된다는 것을 명심하세요.
주택 수에 따라 취득세, 양도소득세, 그리고 대출 혜택 등이 달라지므로, 주택 수의 계산은 굉장히 중요한 요소입니다. 상속이나 증여를 통해 누군가가 거주하거나 본인이 거주하게 되는 주택은 모두 주택 수에 포함됩니다. 이는 미등기, 무허가, 그리고 시가가 거의 없는 건물에도 동일하게 적용됩니다.
정부는 주택 수를 계산하는 데 있어 "일시적 2주택, 3주택"을 정의해두었습니다. 즉, 일시적으로 1주택 이상의 주택을 가지게 된다 하더라도, 이를 2-3년 내에 양도하게 되면 이는 "일시적 1주택"으로 취급하겠다는 정책이 적용됩니다.
우리나라의 부동산에 대한 세금은 매우 엄격한 편이지만, 이에 대해 주의 깊게 살펴보면 절세할 수 있는 여러 방법들이 존재합니다. 이를 위해 네이버 익스퍼트, 부동산 전문 변호사, 또는 무료 상담 서비스 등을 활용해보시는 것을 권장드립니다. 이를 통해 개인의 상황에 맞는 절세 방안을 마련하실 수 있을 것입니다.
2. 무등기, 무허가주택 양도소득세 어떻게 될까?
무허가주택이나 미등기 건물의 양도에 관한 내용을 더 자세히 설명하겠습니다. 무허가주택의 경우 장기보유특별공제에 포함되지 않아 양도소득세가 과세됩니다. 특히 토지와 건물이 함께 있는 경우, 건물을 철거하고 토지만 양도하는 방법도 고려하게 됩니다.
미등기 건물이나 무허가 건물을 양도하게 되면, 양도소득세가 매우 높게 적용되는데, 이는 70%에 달하는 수준입니다. 이는 정상적인 양도소득세인 40%에 비해 상당히 높은 수치입니다. 그러나 불법 건축물이나 특정 건축물의 경우 등기를 원하더라도 몇 가지 예외 상황들이 존재하며, 이 중 하나는 불법건축물로서 건축물관리대장이 작성되지 않아 소유권보전등기를 할 수 없는 경우입니다.
그러나 법적으로 미등기자산이나 무허가자산을 양도하는 경우, 해당 자산에 대한 증거를 제시해야 합니다. 필요에 따라 이는 행정소송으로 이어질 수 있습니다. 이런 상황은 비록 일반적으로 발생하지 않지만, 있을 수 있으니 유의하셔야 합니다.
세금 문제나 법적 문제로 인해 미등기자산이나 무허가자산에 대해 고민하는 상황이 생기거나, 상속받은 집이나 토지에서 이런 문제가 발생한다면, 부동산 법률 상담이나 법률자문 서비스를 이용하는 것이 좋습니다.
공인중개사를 준비하거나 많은 부동산 거래 경험이 있는 사람들이라면 해결책을 찾아낼 수 있겠지만, 그렇지 않은 경우 조금의 비용을 투자하여 전문가의 도움을 받는 것을 권장드립니다.
3. 무등기, 무허가주택 매매시 주의할 점은 무엇인가?
주택이나 건물을 구매하거나 판매할 때 반드시 건축물관리대장과 등기부등본을 확인하는 것이 필요합니다. 이는 무엇이든지 구매하거나 판매하는 경우에 기본적인 절차입니다. 건축물대장에서 확인해야 할 핵심 사항은 해당 건물이 위반건축물 또는 불법건축물인지 여부입니다.
위반건축물이나 불법건축물의 경우, 건축물대장이 없거나 실제로 확인해보면 건축물대장에 기재된 내용과 건축물의 치수가 다를 수 있습니다. 이런 경우에는 세금 문제나 대출 문제 등이 생겨 복잡해질 수 있습니다.
이런 문제를 해결하려면 해당 지자체에 문의하거나 등기부등본을 체크하고 심지어 측량까지 해야할 수 있습니다. 하지만 이런 건축물들은 일반적으로 가격이 낮아 투자할 가치가 있을 수 있습니다.
무허가 주택이나 건물은 대부분 등기가 없지만, 토지는 등기부로 신고된 경우도 있습니다. 위반 건물의 경우, 건축물대장은 있지만 일부 불일치 사항 때문에 위반 표시가 부착되어 있을 수 있습니다.
건축물대장이 없는 무허가 건물은 복구하기가 매우 어렵습니다. 시간과 비용 모두 많이 들기 때문입니다. 그러나 건축물대장은 있지만 등기가 이루어지지 않아 미등기 주택이나 건물인 경우는 다르게 해결할 수 있습니다.
이런 경우에는 건축물대장이 있는 시점으로 측정하여 취득세를 계산한 다음, 등기소에 건물분 등기 등재를 신청하면 됩니다. 물론 등기 지연으로 인한 과태료는 내야하지만, 이러한 방법으로 문제를 해결하는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다.
미등기 주택이나 건물을 거래할 때는 건축물대장, 등기부등본, 가격 순으로 확인하시는 것이 좋습니다. 가격이 합리적이고 문제가 해결 가능한 범위 내라면 투자를 하는 것도 좋습니다.
매매시 주택수 문제나 양도소득세 문제가 걸릴 수 있으니 복잡한 권리인 경우 부동산 법률전문가와 5분이라도 상담해보시길 권합니다.
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