집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 사례가 많이 있었습니다. 이사는 가야하는데 보증금을 돌려주지 않는 경우에 임차권등기를 합니다. 오늘은 임차권등기명령에 대해서 어떻게 할 수 있을지, 왜 필요한지에 대해서 알아보겠습니다.
[목차]
- 임차권등기의 조건, 하는 이유
- 전세보증금을 지키기 위한 임차권등기 방법
- 임차권등기명령의 효력은?
1. 임차권등기의 조건, 하는 이유
일반적으로 임차권등기의 주된 목적은 임차인이 임대계약이 종료된 후에도 보증금을 받지 못한 상황에서 기존의 권리인 대항력이나 우선변제권을 보호하기 위함입니다.
이를 위해 임차인은 이사가는 상황에서도 임차권등기를 통해 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 임대계약이 종료되면, 임차인은 지방법원이나 시,군 법원에 등기명령을 요청할 수 있습니다.
하지만 이는 위반건축물이 아닌, 등기가 가능한 건물에만 적용될 수 있습니다. 따라서 임대차계약을 체결할 때에는 건물의 등기 여부를 미리 확인해야 합니다. 또한 임차권등기는 주거용 부동산에만 가능하므로, 건물이 주거용인지도 건축물대장에서 확인해야 합니다.
또한 임차권등기를 신청할 때 중요한 점은 대출(근저당)이 우선순위가 아니라 임차인이 우선순위를 가지게 됨을 인지하는 것입니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 확보해야 합니다. 대항력이 없다면 임차권등기도 신청이 불가능합니다.
2. 전세보증금을 지키기 위한 임차권등기 방법
임차권등기는 소유권등기의 일종으로, 대부분의 경우 법무사에게 의뢰하여 진행하곤 합니다. 그러나 최근에는 스스로 등기하는 셀프등기가 인기를 끌고 있으므로, 임차권등기의 필요성과 절차에 대해 이해하는 것이 중요합니다.
임차권등기를 신청하는 방법
- 지방법원 또는 시,군 법원에 방문합니다.
- 주택임차권등기명령신청서를 작성합니다.
- 필요한 비용(인지세 등)을 지불하고 신청서를 접수합니다.
- 등기 완료 공지를 받습니다.
주택임차권등기신청서 제출 시 필요한 서류
- 임대주택의 등기사항증명서
- 건축물대장
- 임대차계약서
이렇게 임차권등기명령 신청서를 작성하여 제출하면 됩니다. 만약 문서 작성이나 등기 절차가 복잡하게 느껴진다면 법무사에게 조언을 구하거나 대행 서비스를 이용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
3. 임차권등기명령의 효력은?
임차인은 임대인에게 임차권등기명령과 그에 따른 등기비용을 청구할 권리가 있습니다. 임차권등기의 말소는 보증금 반환 이후에 진행되며, 보증금 반환이 완료되기 전에는 말소되지 않습니다. 보증금을 회수한 이후에는 임차인이 임차권등기 말소명령을 진행하거나 신청을 취소할 수 있습니다.
임차권 등기는 다음과 같은 효력
- 대항력 및 우선변제권 취득: 등기를 통해 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있습니다.
- 임대물이 경매되는 경우, 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.
- 이미 임차권이 등기되었으므로, 경매로 인해 매각대금을 받게 되어, 소액보증금의 최우선변제 권리는 적용받지 않습니다.
임차권등기는 보증금을 보호하는 한 방법입니다. 전세 사기를 방지하려면 집값 확인, 임대인의 세금 납부 여부 확인, 대출 존재 여부 확인 등이 필요합니다. 중개인도 모든 정보를 알 수 없으므로, 직접 확인하고 파악하는 것이 중요합니다.
임차권등기는 등기부에 기록되므로, 임대인의 반응을 유도하는 효과도 있습니다. 그리고 임차권등기 과정은 그리 많은 시간이 소요되지 않습니다. 따라서 보증금을 회수하지 못한 경우, 반드시 임차권등기를 진행하는 것이 좋습니다.
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